¿Debería comprar un dúplex, alquilar una unidad y vivir en la otra?

Invertir en bienes raíces puede ser una decisión inteligente, pero eso no significa que esta estrategia de creación de riqueza esté al alcance de todos. Normalmente se necesita al menos un 20% para apostar por una propiedad de inversión y ahorrar tanto dinero puede ser una tarea difícil para casi todo el mundo, especialmente en este mercado inmobiliario.

Pero, ¿qué pasaría si usted pudiera comprar una propiedad de inversión que traiga dinero en efectivo cada mes y vivir allí usted mismo? Créalo o no, esta estrategia – comprar una unidad multifamiliar y usarla como su residencia principal – es una que muchos nuevos propietarios e inversionistas han usado por décadas para poner su pie en la puerta.

Hay numerosos beneficios que vienen con la compra de un dúplex (o cualquier propiedad de unidades múltiples) y vivir en una de las unidades, pero también hay inconvenientes. Antes de que usted decida comprar una propiedad de unidades múltiples como un dúplex o un edificio de tres pisos, los expertos dicen que usted debe explorar tanto los pros como los contras.


Los beneficios de comprar un dúplex

Si está ansioso por convertirse en propietario de una vivienda pero también quiere invertir en bienes raíces a largo plazo, la compra de un dúplex para vivir puede ayudarle a matar dos pájaros de un tiro. No sólo se asegurará un techo sobre su propia cabeza, sino que también tendrá al menos otra unidad que podrá alquilar para obtener ganancias. Dependiendo de sus metas, usted podría usar el ingreso de la renta para a) reducir su propio costo de vida o b) hacer más inversiones en bienes raíces en el futuro. Incluso podría hacer ambas cosas.

Una de las razones por las que la compra de un dúplex es una idea tan atractiva es que hay una barrera de entrada más baja que si se comprara una propiedad de alquiler independiente. Ya hemos mencionado que normalmente se necesita por lo menos 20% para poner un anticipo en una propiedad de inversión unifamiliar, pero las reglas son muy diferentes si usted está comprando una propiedad para vivir en sí mismo.

Con un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), por ejemplo, usted puede comprar un dúplex para vivir con sólo un 3.5% de enganche. Los préstamos de la FHA también vienen con requisitos de crédito más fáciles y bajos costos de cierre, lo que puede hacer que sean una oferta aún mejor.

Además de poder evitar las reglas habituales de pago inicial con ciertos préstamos, hay otros beneficios que vienen con la compra de un dúplex para vivir. Algunos de ellos incluyen:

  • Puede utilizar sus ingresos por alquiler para comenzar a buscar la libertad financiera. Jason Reed, un inversionista de bienes raíces de Minnesota que también dirige The Duplex Doctors, dice que comprar un dúplex es una gran manera de establecerse para el éxito financiero. ¿Por qué? Porque usted puede usar el ingreso de la renta que recauda para liberar más dinero para usted mismo. “Al recolectar los ingresos de la renta de la unidad opuesta o superior a la suya, usted tiene la capacidad de anular potencialmente el pago de su hipoteca y vivir a un costo muy bajo, ayudando así a construir un impulso financiero”, dice Reed.
  • Puede ser capaz de permitirse una casa más bonita para usted. Otro beneficio de comprar un dúplex es el hecho de que usualmente puede contar una porción de sus ingresos futuros de renta además de sus propios ingresos para calificar para una hipoteca. Esto aumenta su potencial de préstamo, dice Reed. Como resultado, usted puede ser capaz de pagar un dúplex que está en mejor forma o en un área mejor.
  • Puede obtener algunos beneficios fiscales. Ser un propietario es un negocio, lo que significa que usualmente puede cancelar ciertos gastos como las reparaciones de la unidad de alquiler. Pero cuando vive en el lugar, por lo general también puede deducir una parte del mantenimiento del área común que afecta tanto a la unidad de alquiler como a la suya, como la jardinería o la limpieza de la nieve.
  • Puede que acabes con un mejor inquilino de esta manera. La compra de un dúplex en el que piensa vivir podría llevar a mejores inquilinos de los que obtendría si comprara una propiedad de alquiler unifamiliar. Después de todo, los inquilinos que podrían causar problemas o ser propensos a pagar tarde podrían no querer vivir al lado de su propietario, ¿verdad?

Al final del día, la compra de un dúplex en el que planea vivir ofrece muchos beneficios. También es importante tener en cuenta que la vida en un dúplex no tiene por qué ser para siempre, y que puede utilizar esta estrategia para empezar como inversor en bienes raíces sin tener que ahorrar grandes sumas de dinero.

Eric Bowlin de Ideal REI es el ejemplo perfecto de alguien que usó un dúplex para iniciarse en la inversión de bienes raíces cuando de otra manera no hubiera podido. Bowlin dice que cuando estaba trabajando en su doctorado en Nueva Inglaterra, compraron una propiedad de unidades múltiples para vivir con el objetivo de cubrir sus gastos de vida.

Sin embargo, los ingresos de la propiedad cambiaron el curso de sus vidas, dice, y sólo unos pocos años más tarde había abandonado su programa de doctorado para invertir en bienes raíces a tiempo completo.

En estos días, Bowlin está viviendo de los ingresos por alquiler e invirtiendo en bienes raíces en lugar de otra carrera. En última instancia, dice que comprar una unidad dúplex o multifamiliar es una gran manera de hacer la transición a la inversión hasta que pueda mudarse a una casa unifamiliar. Y, nunca se sabe, hasta puede que te enganches en el proceso como él lo hizo.


Los inconvenientes de comprar un dúplex

Aunque invertir en bienes raíces tiene ventajas definitivas, también tiene sus desventajas, especialmente cuando se compra una propiedad en la que realmente se va a vivir. Algunos de los mayores inconvenientes de vivir en su propia propiedad de inversión incluyen:

  • Puede tener problemas para establecer los límites. Bowlin dice que vivir en su propia propiedad de inversión junto con los inquilinos significa que el trabajo nunca termina. “Los inquilinos pensarán que pueden pedirle que revise algo a las 9 p.m. de la noche, aunque nunca se lo pedirían si usted viviera en otro lugar,” dijo él.
  • Las cosas se pueden poner feas rápidamente si necesitas que tu inquilino se mude. Bowlin dice que, cuando usted necesita que un inquilino se vaya o tiene que desalojarlo, vivir a su lado puede hacer que el proceso sea mucho más incómodo. Imagine que le entrega a su inquilino una notificación de desalojo pero también tiene que verlo todos los días.
  • Los malos inquilinos pueden hacer de tu vida una pesadilla. Una cosa es tener un mal inquilino de lejos, pero otra cosa es compartir las paredes con uno. Reed dice que los dueños de dúplex tienen que ser extremadamente cuidadosos en su proceso de selección de inquilinos porque algunos inquilinos no tratan una propiedad tan bien como deberían, o no pagan su renta a tiempo. Recuerde que esta persona no es sólo su inquilino; también será su vecino – en las buenas y en las malas.
  • Ser un propietario no es para la finta de corazón. Reed también señala que ser propietario no es tan fácil como algunas personas pretenden. “Como dueño de una propiedad con un inquilino, usted tendrá que estar listo para manejar los posibles problemas que puedan surgir en un momento dado”, dice. “Incluso si decide no hacer el mantenimiento usted mismo, probablemente será el que reciba las llamadas de los inquilinos”.


Decidiendo si comprar un dúplex

¿Deberías comprar un dúplex y vivir en un lado? Reed dice que lo más importante a considerar antes de comprar una casa multifamiliar es su objetivo final. ¿Qué espera lograr?

“Si usted está buscando una manera de subsidiar su hipoteca, podría comprar una propiedad completamente diferente a la de alguien que está comprando la primera de muchas inversiones en bienes raíces”, dice.

Obviamente, un dúplex en el que planea vivir debe ser un lugar en el que se sienta cómodo – al menos por un tiempo. No tiene que ser su casa para siempre, pero tiene que ser suficiente para las necesidades de su familia. Además, tiene que tener sentido como una propiedad de inversión cuando ya no viva en ella y alquile ambos lados.

Al final del día, todo se trata de las finanzas. Antes de comprar un dúplex para vivir, debe calcular los ingresos potenciales de alquiler en base a alquileres comparables en el área. A partir de ahí, reste por lo menos el 10% de su ingreso de alquiler para reservarlo para reparaciones, mejoras y mantenimiento. Recuerde también que tendrá que pagar impuestos y seguro sobre la propiedad. Una vez que comience la búsqueda de una unidad dúplex o multifamiliar, su agente de bienes raíces debería poder hablar de estos gastos con usted y ayudarle a calcular los números.

Además de hacer que las finanzas funcionen, también se asegurará de estar mentalmente preparado para convertirse en propietario. Internet es un tesoro para las historias de terror de los propietarios, y debe recordar que ser propietario de bienes raíces es mucho trabajo. No sólo tendrá que tratar con los inquilinos mismos, sino que tendrá que completar o subcontratar el mantenimiento, la conservación, las reparaciones y la limpieza. Si su inquilino daña su propiedad, lo cual sucederá eventualmente, usted será el que se encargue de las consecuencias – ya sea que usted mismo arregle los problemas o lo contrate para el trabajo.

  • Relacionado :Lo que desearía saber antes de convertirme en propietario

Por esta y otras razones, el agente de bienes raíces y experto Evan Roberts de Dependable Homebuyersin Maryland dice que usted puede considerar la posibilidad de contratar a un administrador de propiedades para supervisar su dúplex. Aunque contratar a un administrador de propiedades suele costar entre el 8% y el 12% de sus ingresos mensuales por alquiler, puede ayudarle a evitar algunos de los dolores de cabeza.

Roberts dice que los administradores de propiedades pueden ayudarle a encontrar inquilinos, filtrar a los inquilinos y establecer un tono profesional para su negocio. Pero, lo más importante es que su existencia puede hacer que la vida en su dúplex sea menos estresante.

“El administrador de la propiedad actuará como un amortiguador para que las quejas y las solicitudes vayan a ellos en lugar de que el inquilino llame a su puerta”, dice. “Los inquilinos ni siquiera tienen que saber que usted es el propietario mientras viva al lado.”

Pero, seguirás viviendo al lado… lo que significa que tendrás una buena idea de lo que está pasando con tu inversión. Si usted cree que puede manejar la responsabilidad con o sin un administrador de propiedades, la compra de un dúplex puede ser una buena manera de comenzar a invertir en bienes raíces.

Holly Johnson es una galardonada escritora de finanzas personales y la autora de “Cero abajo su deuda”. Johnson comparte su obsesión por la frugalidad, el presupuesto y los viajes enClubThrifty.com.

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